Les trois métriques que je vérifie avant de recommander un off plan

Métrique 1 : Front loading de l'échéancier

La première métrique, c'est le front loading de l'échéancier. Si vous payez plus de 60 % avant livraison, vous financez la construction du promoteur contre son calendrier. C'est acceptable si le promoteur a un historique de tenir ses dates de livraison.

Demandez ses cinq derniers projets et vérifiez les dates de livraison réelles contre les dates annoncées.

Repères : - Un an de glissement : normal - Deux ans : un avertissement - Trois ans : un stop

Métrique 2 : Efficacité du plan

La deuxième métrique, c'est l'efficacité du plan, le ratio surface utile intérieure sur surface totale vendue.

Dans le prime dubaïote : - 85 % ou plus : excellent - 75 à 85 % : moyen - En dessous de 75 % : drapeau rouge

Les unités d'angle et les derniers étages ont souvent des ratios plus faibles à cause des retraits et des espaces techniques. Demandez le plan avec surface totale et surface utile marquées. Les promoteurs sérieux fournissent l'information ; ceux qui refusent sont ceux à éviter.

Métrique 3 : Liquidité en revente

La troisième métrique, c'est la liquidité en revente dans la communauté. Regardez le turnover historique des unités comparables : même communauté, même nombre de chambres, même surface.

Si une tour a 200 unités et que seules 4 se sont vendues en 12 mois, prévoyez une sortie plus longue. Ce n'est pas forcément un mauvais investissement, mais achetez à un prix qui reflète cette illiquidité.

Quand acheter, quand renoncer

Quand ces trois s'alignent, je recommande sans hésiter. Allocation prioritaire avec échéancier raisonnable, 85 %+ d'efficacité, marché de revente prouvé. C'est le profil des unités que je place pour mes clients.

Quand elles ne s'alignent pas, c'est un non ferme. Échéancier front loadé chez un promoteur débutant avec des plans serrés dans une communauté non testée. Peu importe la qualité des renders.

L'erreur la plus fréquente

L'erreur la plus fréquente que je vois, c'est tomber amoureux du marketing. Chaque lancement produit de belles images. Chaque brochure de promoteur revendique une demande record.

Les trois métriques disent ce qui se passera vraiment dans cinq ans. Et c'est cinq ans qui comptent.